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2017年美国房产10大趋势,投资房产必读

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2016年已经过去,这一年里,美国的经济复苏在持续,仍然是中国人海外投资的热门国家。据统计,2016年中国人赴美置业的总金额高达273亿美元,秒杀2-5名的国家之总和。那么2017年,美国房地产市场会持续向好吗?会有什么新的变化呢?

2017美国房地产十大趋势

(1)市场持续复苏,房价继续上涨

按照中国人的习惯,买房时的第一个问题就是房价会否上涨,答案是“会”。在30份报告中,几乎所有的机构都认为2017年美国房价将继续上涨。数据显示,2016年全美房价上涨了4.8%,并预测2017房价将上涨3.6%。而全球最大的地产数据提供商Corelogic要乐观一些,它预计房价将在2017年9月时,再上涨5.2%。

即便是悲观预测,美国房价也将在今年达到2007金融危机前的最高点,房价还有上涨空间吗?不要被表面数字蒙骗。CBS商业分析师施莱辛格认为,若算上通胀,10年前20万美元的房子,如今要27.6万。

(2)抵押贷款利率将略有提高,月供变多

2017年的30年期固定利率抵押贷款利率,将维持在4.5-5%,高于过去5年4%以下的水平。这意味着买一套房产,月供可能增加100多美元。不过,房贷利率上升的影响或将如“毛毛雨”。第一,经济状况已较几年前有所改善。与2013年相比,美国工作岗位增加700万个,工资增长显示出加速迹象;第二,抵押贷款数额扩大,更易获得房贷。因此,房贷利率小幅上行,难以浇灭买房需求。

(3)获得房屋抵押贷款更容易

2017年另一大变化,就是购房贷款将会放松,更多的人能够达到购房门槛。美国地产网站Redfin认为,2017年房利美、房地美将提高贷款的封顶额度,让买家能利用更多杠杆,买到价格更高的房屋。美国抵押银行家协会的可获信贷指数,是衡量获得抵押贷款难易程度的权威指标,指数越高,获得贷款越容易,反之越难。

2016年11月,该指数已高达8年来最高值174.1,进入最容易获得抵押贷款时期,许多大型金融机构也更愿意为借款者提供房屋抵押贷款当然,对于外国买家来说也是一大利好,目前一些国家限制外国人买房贷款,而美国却敞开了抵押贷款的大门,无疑更利于投资者融资。

(4)房屋交易活跃,流动性增强

据统计,2016年市场待售房屋的停留时间仅为52天,这是自2009年以来的最佳纪录,并认为2017年将打破这一纪录。

(5)Surban运动在美国如火如荼

如果阅读美国大机构的预测,你一定会发现一个新词“Surban”。该词来自suburb(郊区)和urban(城市),指在城市的近郊,直接发展郊区(卫星城)市中心,完善城市功能的配套设施,并在城郊的市中心建造住房和社区。

未来,美国将更多地开发城郊地区内,靠近公交站的住宅社区,这一计划也与特朗普的基建计划吻合,促进郊区和卫星城市的发展。郊区将增添更多城市的设施,以便让居民能在城市的核心部分以外,同样享受生活、工作和休闲。

Surban生活方式,能让人们通过便捷的交通(近公交站),享受城市的生活便利,也能以更低的价格受益于郊区更好的居住条件。约翰·伯恩斯咨询公司预计,未来10年,近80%的住宅增长将出现在郊区。2010-2015年,71%的新住宅增长来自郊区,而城市地区到2025年的住宅增长,只有15%。

(6)住房供应增加,库存仍紧张

近年来,美国房屋开工数量持续增加,一是应对居住需求,二是美国房屋建筑协会(NAHB)的建筑商感知指数显示,建筑商的信心已恢复到11年前的高点,全美开建的新房也逐年增多。

虽然在建房屋数量增加了,但开工数仍只有正常速度的60%,房屋库存在2017年依旧紧张。2016年9月底的房屋库存总量增加了1.5%,有204万套现房待售,但仍比去年同期水平低7%。2017年新房销售将上涨10%。2016年542万套的销售成绩,是近10年的新高。而二手房销售将上升2%,从536万套升至546万套,这将是2006年以来的最好销量(647万),在2018年将上涨4%,达到569万套。

即便房屋开工数将持续增加,但销售依然旺盛,库存紧张仍会是常态,将继续推高房价。CoreLogic副首席经济学家Sam Khater认为房价继续上行的主要原因,是供给有限和需求旺盛。

(7)建筑成本继续上涨,或进一步推升新房房价

2016年,美国深受建筑工人短缺之痛,根据美国房屋建筑协会(NAHB)的数据,建筑行业现今约有20万个职位缺口。包括Total Mortgage、Zillow、NAHB等在内的专业机构都认为,建筑工短缺的趋势仍将在2017年继续。

在此情况下,建筑商不得不支付给建筑工支付更高的工资,而增加的人工成本。可以想见,由此产生的成本上涨,会被转嫁给买家或投资者。

大家或许会联想到特朗普表态过的严苛移民政策。若他严格执行驱赶非法移民的竞选宣言,可能导致建筑工人短期内大量缺口,进一步提高房屋建造成本。

(8)租金收益的涨幅变慢

许多机构指出,出租房屋供需将逐步达到平衡,且美国住房自有率近期出现拐点,更多人将拥有自己的住房,因而租金增长幅度将减缓。美国城市土地研究所指出,未来三年公寓出租增长率将逐年放缓,2016-2018年的增长率分别为3.5%、3.0%、2.9%。

公寓租用需求减缓,使得租金涨幅降低。根据预测,虽然2017年多数大城市的租金将继续增长,但增长率仅为1.7%,与2016年的增长率相当。虽然过去几年,许多地方的租金呈现两位数增长,但近期租金的温和增长显示,建筑商建造了更多公寓,使出租用房的供给赶上需求,以适应近40%选择租房的美国人的居住需求。

(9)千禧一代将变成有房者,提高住房自有率提升。

令人意外的是,几乎80%的报告都提及“千禧一代”(1982-2000出生)将成为2017年房地产市场上不可忽视的力量。更多的初次购房人群,也将促进地产市场景气,推动房价上涨。

一方面,这一代人与父母同住的比例达到75年来最高的40%;另一方面,他们中年纪较大的人,也逐步达到32岁——全美首次购房的平均年龄。

他们中与父母居住比例虽高,短期内抑制了购房需求,但同样能在短期内迸发出大量的首次买房需求。因为“千禧一代”崇尚独立和自由,短期与父母同住只是过渡,最终他们还是会买房,并独立居住。

根据NAR统计,现在全美有1500万年轻人与父母同住,而十年前只有1000万。2016年,61%的首次够房人群为35岁以下的年轻人,“千禧一代”这批潜在的购房人群,将在2017年逐步爆发。

(10)房地产中介佣金将持续下降

西方国家进行房屋买卖时,都要通过中介机构和经纪人进行,所以佣金也成为投资时不可回避的一笔花销,它的变动直接意味着购房固定成本的高低。

随着房地产经纪的替代业务变得越来越普遍,人们在2017年及未来,或将支付更少的佣金。 2016年Redfin的调查显示,大多数卖家支付给他们经纪人的佣金有所减少,同样,几乎有一半的买家也享受了佣金的折扣。这比2015年大幅增加,当时只有37%的买家获得500美元以上的佣金优惠。

越来越多的创新公司出现,它们提供更省钱的方式来进行房屋买卖,更多的消费者采用这些省钱的方法。如若不然,也可以继续通过传统经纪服务,来买卖房屋,但投资人应该对所支付的佣金进行更多谈判和议价。

机会之城:三大新兴城市群居多

今年美国适合进行地产投资的城市有:西雅图、波特兰、达拉斯(德州)、奥斯汀(德州)、丹佛、罗利、坦帕、夏洛特、奥兰多、杰克逊维尔等。

无论是根据莱坊的统计,还是凯斯席勒指数,西雅图和波特兰都是2016年美国房地产市场无可争议的双子星,仅有的实现10%以上增长的美国城市。同时,这两大热门城市的供需仍不平衡,2017年的表现仍可能超过全美平均水平。

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